Kündigung eigenbedarf ist eines der Themen, bei denen viele Vermieter zu locker rangehen – und genau deshalb scheitern. Ich sehe immer wieder das gleiche Muster: Bedarf ist da, Wohnung wird gebraucht, Schreiben geht raus, dann kommt Widerspruch, Anwalt, Zeitverlust. Der Punkt ist simpel: Nicht der Wunsch zählt, sondern ob du die gesetzlichen Voraussetzungen sauber erfüllst und nachweisen kannst.
Was bedeutet Kündigung Eigenbedarf überhaupt?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf bedeutet: Ich kündige ein Mietverhältnis, weil ich die Wohnung für mich selbst, für enge Familienangehörige oder für Haushaltsangehörige brauche. Die rechtliche Grundlage steckt in § 573 BGB.
Wichtig ist dabei ein Punkt, den viele unterschätzen: Ich darf nicht einfach kündigen, weil ich die Wohnung lieber anders nutzen will. Ich brauche ein berechtigtes Interesse. Eigenbedarf ist so ein berechtigtes Interesse – aber nur dann, wenn er konkret, vernünftig und nachvollziehbar ist.
Wer darf bei Kündigung Eigenbedarf die Wohnung nutzen?
Hier wird es schnell heikel. Nicht jede beliebige Person reicht aus. Typischerweise anerkannt sind:
- Ich selbst als Vermieter
- Familienangehörige, zum Beispiel Kinder, Eltern, Großeltern oder Geschwister
- Haushaltsangehörige, wenn eine enge persönliche Bindung und gemeinsamer Haushalt vorliegen
Je weiter die Person vom engen Familienkreis entfernt ist, desto genauer muss ich begründen, warum genau diese Person die Wohnung braucht. Das ist kein Bereich für schwammige Aussagen. „Könnte praktisch sein“ reicht nicht. Ich muss den Bedarf konkret beschreiben.
Mehr dazu findest du in den Übersichten von Haus & Grund, Sparkasse und beim Berliner Mieterverein.
Welche Voraussetzungen muss eine Kündigung Eigenbedarf erfüllen?
Wenn ich es hart runterbreche, dann sind es diese vier Punkte:
- Ich bin kündigungsberechtigt.
- Es gibt einen echten, nachvollziehbaren Eigenbedarf.
- Die Kündigung ist formal korrekt.
- Die gesetzliche Frist wird eingehalten.
Fehlt einer dieser Punkte, wird es gefährlich.
1. Der Eigenbedarf muss echt sein
Ich brauche die Wohnung nicht irgendwann vielleicht, sondern tatsächlich. Typische Fälle sind:
- Ich will selbst einziehen, weil mein Arbeitsweg zu lang ist.
- Mein Kind braucht die Wohnung zum Studien- oder Arbeitsbeginn.
- Meine Eltern sollen näher zu mir ziehen, weil Unterstützung nötig ist.
Vorgeschobener Eigenbedarf ist ein massives Risiko. Wenn der Mieter später beweisen kann, dass der angebliche Bedarf nie bestand, drohen Schadensersatzansprüche.
2. Das Kündigungsschreiben muss schriftlich sein
Eine Kündigung per E-Mail, WhatsApp oder mündlich kannst du vergessen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und unterschrieben sein. Außerdem muss klar drinstehen, wer die Wohnung warum braucht.
Die Anforderungen ergeben sich ebenfalls aus dem BGB, besonders aus § 568 BGB und § 573 BGB.
3. Die Begründung muss konkret sein
Das ist der Punkt, an dem viele Schreiben auseinanderfallen. Ich schreibe nicht einfach „wegen Eigenbedarf“. Ich nenne:
- die Person, die einziehen soll
- das Verhältnis dieser Person zu mir
- den konkreten Grund für den Wohnbedarf
Beispielhaft stark ist nicht: „Meine Tochter braucht die Wohnung.“
Besser ist: „Meine Tochter wird zum Semesterbeginn nach [Ort] ziehen und benötigt wegen der Nähe zur Universität eine eigene Wohnung. Die bisherige Wohnsituation ist dafür nicht geeignet.“
Welche Fristen gelten bei Kündigung Eigenbedarf?
Die Kündigungsfrist hängt in der Regel von der Mietdauer ab. Maßgeblich ist § 573c BGB.
- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- Mehr als 5 Jahre: 6 Monate
- Mehr als 8 Jahre: 9 Monate
Entscheidend ist auch der Zugang: Das Schreiben muss dem Mieter rechtzeitig zugehen, in der Praxis spätestens am dritten Werktag eines Monats, damit dieser Monat noch mitzählt. Genau darauf weisen auch ARAG und Haus & Grund hin.
Merke: Nicht das Absenden zählt. Der Zugang zählt.
Wie stelle ich eine Kündigung Eigenbedarf richtig zu?
Ganz einfach: so, dass ich den Zugang beweisen kann. Wenn ich das nicht kann, diskutiere ich später über Basics statt über die Sache.
Saubere Optionen sind:
- Persönliche Übergabe mit schriftlicher Empfangsbestätigung
- Bote, der den Einwurf bezeugen kann
Ich verlasse mich ungern auf unsaubere Zustellung. Denn wenn der Mieter den Zugang bestreitet, habe ich ein Problem.
Kann der Mieter bei Kündigung Eigenbedarf widersprechen?
Ja. Und das ist ein großer Punkt. Der Mieter kann wegen sozialer Härte widersprechen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte wäre. Die Grundlage dafür ist § 574 BGB.
Typische Härtefälle sind:
- hohes Alter
- schwere Krankheit
- Schwangerschaft
- fehlender angemessener Ersatzwohnraum
- bevorstehende Prüfungen bei Kindern oder besondere familiäre Belastungen
Das heißt nicht automatisch, dass die Kündigung unwirksam ist. Aber es heißt: Eigenbedarf gewinnt nicht blind gegen alles. Es findet eine Interessenabwägung statt.
Die häufigsten Fehler bei Kündigung Eigenbedarf
Wenn ich Zeit, Geld und Nerven sparen will, vermeide ich vor allem diese Fehler:
- Zu vage Begründung
Ich schreibe allgemein statt konkret. Das öffnet die Tür für Angriffe. - Falsche oder fehlende Frist
Ein Zahlendreher reicht, um Stress auszulösen. - Unsaubere Zustellung
Ohne Zugangsnachweis wird es unnötig riskant. - Vorgeschobener Bedarf
Wenn die Geschichte nicht stimmt, wird es teuer. - Alternativwohnung verschwiegen
Wenn im selben Haus oder Objekt vergleichbarer freier Wohnraum vorhanden ist, kann das relevant sein. - Emotion statt Dokumentation
Ich „weiß“, dass ich die Wohnung brauche, belege es aber nicht sauber.
Meine Checkliste für eine starke Kündigung Eigenbedarf
Wenn ich das Thema ernsthaft sauber aufsetzen will, arbeite ich diese Punkte ab:
- Person klar benennen
Wer zieht ein? Vollständiger Name und Beziehung zu mir. - Bedarf konkret erklären
Warum genau diese Wohnung? Warum jetzt? - Frist korrekt berechnen
Aus Mietdauer und Zugangszeitpunkt. - Schriftform einhalten
Original unterschrieben, keine halbgaren digitalen Lösungen. - Zugang beweissicher organisieren
Bote oder persönliche Übergabe mit Bestätigung. - Härtefall-Risiko prüfen
Alter, Krankheit, familiäre Situation des Mieters nicht ignorieren. - Unterlagen sammeln
Alles, was den Bedarf stützt: Arbeitsort, Familienumstände, Wohnsituation. - Vor Versand gegenlesen lassen
Im Zweifel von einem Fachanwalt für Mietrecht.
Brauche ich ein Muster für die Kündigung?
Ein Muster kann helfen, aber nur als Startpunkt. Es ersetzt kein Denken. Jede Kündigung wegen Eigenbedarf steht und fällt mit dem Einzelfall. Wenn du ein Muster nutzt, dann passe jeden Satz an deinen echten Fall an. Ein allgemeines Schreiben ohne klare Tatsachen ist eher Ballast als Hilfe.
Zur ersten Orientierung kannst du dir diese Ressourcen ansehen:
- Bundesverbraucherhilfe: Muster-Kündigung wegen Eigenbedarf
- Anwalt.org: Überblick zur Eigenbedarfskündigung
- Mietrecht.com: § 573 BGB zum Eigenbedarf
Wann sollte ich einen Anwalt einschalten?
Meine klare Antwort: früher als später. Vor allem dann, wenn einer dieser Punkte zutrifft:
- der Mieter wohnt schon sehr lange in der Wohnung
- ein möglicher Härtefall im Raum steht
- mehrere Vermieter oder Eigentümer beteiligt sind
- es im Haus weitere freie Wohnungen gibt oder bald geben wird
- die Familienbeziehung der einziehenden Person nicht ganz eindeutig ist
Eine Stunde Beratung ist billiger als ein verlorenes Verfahren plus Monate Verzögerung.
Fazit: So gehst du bei Kündigung Eigenbedarf smart vor
Wenn ich es auf den Punkt bringe: Ich gewinne das Thema nicht mit Druck, sondern mit Präzision. Ich brauche einen echten Bedarf, eine glasklare Begründung, die richtige Frist und einen sicheren Zugang. Dann stehe ich deutlich besser da. Wer bei kündigung eigenbedarf schlampig arbeitet, lädt Streit ein. Wer sauber arbeitet, spart Zeit, Geld und Nerven.